Prečo je téma domových poriadkov aktuálna?
Od 1. februára nadobudla účinnosť novela zákona o vlastníctve bytov, ktorá okrem iného obsahuje aj doteraz v zákone neupravenú definíciu domového poriadku. Podľa zákona sa domovým poriadkom rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
Návrh na doplnenie ustanovení o domovom poriadku do zákona predložil do NR SR pán poslanec Pamula, ktorý v rozprave k tejto časti návrhu uviedol:
„Domový poriadok nie je nikde v zákone ukotvený a ja si myslím, že má svoje opodstatnenie, pretože nevravím, že v každom jednom dome, ale vo veľa bytových domoch máme ľudí, s ktorými sa ostatní spolubývajúci nevedia veľmi vysporiadať, pretože nemajú na nich žiadne páky. Ak ten domový poriadok nemáme v legislatíve, ak ho nemáme niekde v zákone ukotvený, tak nevieme, nijakým spôsobom reagovať a môžeme iba na tých ľudí nejako vplývať. Ale ak v mojom, prejde ten môj návrh, tak ak nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov, ak si schváli takýto, domový poriadok, tak ten domový poriadok bude záväzný pre všetkých. Hej, čiže bude tam už tá páka vlastne na tých ľudí, ktorí nedodržiavajú ten povedzme nočný kľud, alebo chovanie domácich miláčikov vlastne v tých bytových domov, alebo proste fajčenie na terasách, na…, alebo upratovanie. To už je jedno, ako si tí ľudia ten domový poriadok upravia, a hlavne aby ten domový poriadok bol prístupný každému, aby každý o tom vedel, aj tí nájomcovia, aj tí návštevníci aj všetci vlastne, kto tento dom alebo ten bytový dom, alebo ten byt navštívia.
Znovu, nie je tam žiadna kompetencia niekomu inému ako vlastníkom bytov. To znamená, znovu som sa upriamil na to, aby sme to mali pre toho občana, aby občania si mohli povedať, že čo vlastne chcú. Ak sa dohodnú na tom svojom domovom poriadku a nadpolovičná väčšina sa, rozhodne ho prijať, tak všetci ho budú musieť dodržiavať. Čiže nie je to, nie je to nič také, čo by proste niekomu malo prihrávať. Je to v prospech všetkých ostatných.“
Aj pod vplyvom rôznych medializovaných a často zavádzajúcich informácií, na základe ktorých vznikol dojem, že akékoľvek pravidlá a sankcie za ich nedodržiavanie, ktoré si vlastníci schvália, budú automaticky záväzné a právne vymožiteľné, sa na ZBHS denne obracajú predsedovia spoločenstiev vlastníkov, správcovia bytových domov, ktorí nie sú členmi profesijných združení, ale aj jednotliví vlastníci bytov so žiadosťou o pomoc pri príprave a formulovaní znenia domových poriadkov. Z množstva otázok vyberáme:
Musí mať každý bytový dom schválený domový poriadok?
Prijatie domového poriadku je na rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov, teda nie je povinné. Význam má vtedy, ak si vlastníci potrebujú upraviť niektoré pravidlá pri užívaní spoločných častí a zariadení domu, napríklad pravidlá pre prístup k hlavným domovým uzáverom, uzamykanie vchodu, sprístupňovanie kľúčov od spoločných priestorov a podobne.
Kto rozhoduje o prijatí, zmene, alebo zrušení domového poriadku?
O prijatí, zmene, alebo zrušení domového poriadku rozhodujú vlastníci bytov nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Aká má byť forma a rozsah domového poriadku?
Formu ani rozsah domového poriadku zákon neurčuje. Ako vyplýva z definície domového poriadku, mal by to byť súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome. Obsah a rozsah teda bude v jednotlivých domoch odlišný. Aby sa však mohli tieto osoby so znením domového poriadku oboznámiť, ZBHS doporučuje formulovať schválené pravidlá jasne, stručne a zrozumiteľne tak, aby domový poriadok nepresahoval rozsah jednej až dvoch strán. Účelom nie je odpísať jednotlivé ustanovenia zákona o vlastníctve bytov, časti všeobecne-záväzných nariadení miest a obcí, ani iných platných zákonov a vyhlášok. Aj tu platí, že menej je niekedy viac. Nemožno očakávať, že každý, kto sa zdržiava v dome, si bude najskôr čítať 10 a viacstranový súbor pravidiel, zapamätá si jeho obsah a bude sa ním riadiť. Súčasťou domového poriadku by mala byť aj informácia o tom, kedy bol domový poriadok riadne schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Je schválený domový poriadok záväzný?
Podľa zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti, a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi. Tu je však potrebné upozorniť, že podmienkou je, aby domový poriadok bol v súlade s platnými právnymi predpismi, teda nemal by obsahovať také úpravy, ktoré sú v rozpore s platnou legislatívou, ktoré by mohli viesť k nerovnakému postaveniu jednotlivých vlastníkov, ktoré by obmedzovali základné ľudské práva a podobne.
Ako je to so sankciami za nedodržiavanie ustanovení domového poriadku?
Zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje vlastníkov bytov, ani správcov bytových domov ukladať za nedodržiavanie domového poriadku akékoľvek sankcie.
Povinnosti zástupcu vlastníkov bytov
Ďalšou z nesprávnych medializovaných informácií je, že vlastníci môžu v domovom poriadku schváliť väčšie právomoci zástupcovi vlastníkov. ZBHS upozorňuje, že zákonná úprava postavenia zástupcu vlastníkov zostala nezmenená, t.j.:
„Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.“
Povinnosti správcu domu
Správca, alebo spoločenstvo je zo zákona povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Iné práva, ani povinnosti správcovi domu v súvislosti s domovým poriadkom z novely zákona o vlastníctve bytov nevyplývajú.
Fajčenie, grilovanie, chov zvierat
Toto sú asi najčastejšie problémy, ktoré riešia vlastníci bytov pri užívaní spoločných priestorov domu. Ak sa vlastníci rozhodnú upraviť si ich v domovom poriadku, nemali by ísť nad rámec iných platných predpisov. Neznamená to ale, že vlastníci bytov v dome musia strpieť opakované nevhodné správanie neprispôsobivého suseda. Oporu na riešenie treba hľadať v platnej legislatíve. Podľa Občianskeho zákonníka vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami. Významným nástrojom na riešenie takéhoto problému je aj ustanovenie zákona o vlastníctve bytov v zmysle ktorého ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
Čo s neprispôsobivým susedom?
Ako teda majú vlastníci postupovať, ak niektorý zo susedov opakovane narušuje pokojné bývanie v dome? V prvom rade by sa mali s takýmto susedom pokojne porozprávať a vysvetliť mu svoje námietky voči jeho konaniu. Ak to nepomôže, majú možnosť obrátiť sa na príslušné štátne orgány, prípadne orgány samosprávy, ktoré majú možnosť v prípade priestupkov voči verejnému poriadku alebo občianskemu spolunažívaniu zjednať nápravu a aj rozhodnúť o sankciách podľa zákona o priestupkoch. Vlastníci tiež majú možnosť obrátiť sa na súd s návrhom, aby nariadil neprispôsobivému susedovi povinnosť zdržať sa určitého konania, a v závažnejších prípadoch aj predaj bytu.
zdroj: ZBHS