Domový poriadok ako nový inštitút v bytovom zákone (novela č. 476/2019 Z. z.)
03. 02. 2020 - Marek Perdík, predseda ZLSBD
Téma domového poriadku rezonuje v našom združení už niekoľko mesiacov a začali sme sa ňou zaoberať v súvislosti s témou susedských vzťahov a riešeniami susedských konfliktov. Niet bytového domu, v ktorom by tento druh problémov neexistoval a chceli sme správcom a spoločenstvám podať pomocnú ruku v podobe prednášky, ktorej obsahom je prehľad legislatívy a návrh praktických riešení z uvedenej problematiky. Je to totiž práve inštitút domového poriadku, ktorého podstatou a predmetom je úprava vzťahov medzi vlastníkmi v konkrétnom bytovom dome. Na mnohé situácie myslí legislatíva už dnes, napr. v § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok“.
V tomto ustanovení sa negatívne vymedzuje rozsah činností, ktoré sa zakazujú, no neurčuje sa, čo je vlastník povinný vykonať a čo má robiť pre zlepšenie tzv. susedských vzťahov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv“.Obe ustanovenia sú koncipované všeobecne, čo predstavuje možnosť zahrnutia širokej palety konkrétnych situácií v bytovom dome pod uvedené ustanovenia.
Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvateľom (resp. užívateľom) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia, či už pôjde o chodby, výťahy alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú všetci vlastníci a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Ak je chodba, slúžiaca ako únikový východ, v prípade potreby evakuácie obyvateľov zaprataná starým nábytkom, čo prípadnú evakuáciu sťaží alebo dokonca znemožní, je úplne irelevantné, či pôjde o nábytok suseda z poschodia prvého, tretieho alebo desiateho. Nakoľko je každý z obyvateľov bytového domu spôsobilý ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti (prípadne aj iný výkon vlastníckeho práva k nej) ostatným obyvateľom rovnako, pojem sused vlastníka, resp. nájomníka bytu/nebytového priestoru v bytovom dome je aj s prihliadnutím na uvedený praktický príklad potrebné vykladať z funkčného hľadiska, t. j. susedom vlastníka resp. nájomcu bytu alebo nebytového priestoru je každý obyvateľ bytového domu.
Z vyššie uvedeného funkčného vymedzenia pojmu sused vyplýva zásadná skutočnosť, že vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu, a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. O otázkach týkajúcich sa spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník. Na domovej schôdzi má každý z vlastníkov jeden hlas za každý byt, ako aj nebytový priestor. Bytový zákon ukladá vlastníkom bytov povinnosť zúčastňovať sa schôdzi a hlasovaním rozhodovať. Avšak jedinou sankciou, ktorá pripadá do úvahy, ak sa niektorý z vlastníkov platného hlasovania nezúčastní, je prijatie rozhodnutia bez zohľadnenia jeho názoru a zároveň v jeho neprítomnosti. S ohľadom na vyššie uvedené je potrebné uvedomiť si fakt, že ak o otázkach týkajúcich sa bytového domu nerozhoduje niektorý z vlastníkov, môže sa o nich rozhodnúť aj za neho, pričom toto rozhodnutie je povinný v plnej miere rešpektovať.
Možnosti úprav konkrétnych práv a povinností do 1. februára 2020
Na prvý pohľad sa riešenie zdá až príliš jednoduché. V zmysle § 14a ods. 7 BytZ „sú platné rozhodnutia záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Uvedená veta platí pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na ich účasť na predmetnej schôdzi či zhromaždení. Ak k tomu ustanoveniu pripojíme § 14b ods. 4 BytZ, podľa ktorého „o veciach, ktoré nie sú upravené v § 14b ods. 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania“. Ak je na takejto schôdzi prijaté pravidlo upravujúce práva a povinnosti vlastníkov v dome, je záväzné pre všetkých. Do účinnosti zákona č. 476/2019 Z. z. teda platilo, že nebolo potrebné na dosiahnutie záväznosti pravidla správania sa dosiahnuť kvórum nadpolovičnej väčšiny všetkých a postačoval súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných. Ak však ide o významný zásah do práv a povinností vlastníkov, je viac než len vhodné určiť (pre dosiahnutie jeho záväznosti) vyššie kvórum. Pre uvedenie príkladu je tomu tak napr. pri rozhodovaní o zmene pomeru rozpočítavania množstva dodaného tepla na vykurovanie podľa pomerových rozdeľovačov tepla alebo určených meradiel na meranie tepla v zmysle § 7 vyhlášky MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla. V zmysle uvedeného ustanovenia sa môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov (ďalej len „NP“) dohodnúť inak, pričom ale BytZ pre dosiahnutie pozitívneho rozhodnutia neurčuje kvórum a tak je postačujúce kvórum v zmysle § 14a ods. 7 BytZ.
Novinkou je legálna definícia domového poriadku
Napriek tomu, že pojem domového poriadku je všeobecne zaužívaný, nebol v žiadnom právnom predpise definovaný. Od 1. februára 2020 bude § 2 BytZ obohatený o nový odsek 16, v zmysle ktorého „sa domovým poriadkom rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku“. Podľa dôvodovej správy by domový poriadok mohol upravovať napr. pravidlá dodržiavania nočného pokoja, pokoja počas dní pracovného pokoja alebo pracovného voľna, podmienok bezpečného bývania, zásady chovania domácich zvierat v bytoch a nebytových priestoroch v dome alebo užívania balkónov, lodžií a terás.
V tejto súvislosti je potrebné poukázať na nové ustanovenie § 14b ods. 1 písm. s), v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku“. Jednoznačne sa tým určuje minimálna hranica počtu hlasov potrebných na rozhodovanie o domovom poriadku, čo považujeme za správne.
Vzhľadom na legálnu definíciu domového poriadku v novom § 2 ods. 16 je potrebné chápať domový poriadok ako súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov, ktoré sú vlastníkmi schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takýmto spôsobom však môže byť prijaté aj určité pravidlo mimo domového poriadku, napr. ako samostatný bod programu schôdze. V tejto súvislosti je potrebné chápať takto prijaté pravidlo ako záväzné pre všetky skupiny uvedené v § 2 ods. 16 len v prípade, ak je schválené väčšinou podľa § 14b ods. 2 písm. s) a chápať ho ako súčasť domového poriadku. V prípade takéhoto postupu je potrebné domový poriadok aktualizovať o nové pravidlo.
Záväznosť domového poriadku
S domovým poriadkom to bolo ako so zákonným záložným právom. Aj keď bolo v odborných kruhoch jasné a zreteľné, že zákonné záložné právo má prednostné postavenie medzi záložnými práva a aj bez zápisu na liste vlastníctva, bolo komplikovanejšie túto skutočnosť vysvetliť verejnosti. Po nadobudnutí účinnosti zákona č. 63/2019 Z. z. je však jeho legislatívno-technická úprava viac než jasná a správna. Argumentačne je aktuálne oveľa jednoduchšie dokázať práve prednosť zákonného záložného práva a vymôcť tak nedoplatky vlastníka oveľa efektívnejšie a ľahšie. Domový poriadok je na tom podobne. Aj keď je možné prijať vlastníkmi pravidlo správania sa, je/bolo komplikované domôcť sa jeho dodržiavania a v prípade porušenia udeliť sankciu a vymáhať ju. Legálnym definovaním domového poriadku sa z neho stal jasným spôsobom právny dokument s konkrétnym vymedzením práv a povinností. To, že ide o dokument záväzný, je predmetom úpravy § 11 ods. 10 BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“.
Okruh osôb, ktoré zaväzuje domový poriadok je vymedzený v § 11 ods. 10 BytZ, a sú nimi:
a) vlastníci bytov a nebytových priestorov,
b) nájomcovia,
c) osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti,
d) osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.
V súlade so zásadou informovanosti a verejnosti je nevyhnutné oboznámiť sa s obsahom domového poriadku. Za tým účelom je správca a spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Čo je však miestom obvyklým si vlastníci určujú sami. Problémom môže byť plnenie zásady verejnosti a informovanosti vtedy, ak so za takéto miesto určia napr. vlastnú digitálnu nástenku alebo vlastnú internetovú stránku, ku ktorej majú prístup len vlastníci, prípadne nájomcovia. Len ťažko si viem predstaviť, že by sa o obsahu takto zverejneného domového poriadku dozvedeli všetky osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome. Pre účely praxe je preto na mieste jeho zverejnenie na verejne viditeľnom mieste v spoločných častiach pri vstupe do bytového domu, napr. na bežnej typickej nástenke bytového domu.
Postup efektívneho riešenia sporu
Rozmanitosť susedských vzťahov prináša rôzne druhy zásahov do susedských práv. Susedské nezhody sú často veľmi nepríjemnými stretmi medzi vlastníkmi a užívateľmi nehnuteľností, ktoré spravidla prerastajú do dlhodobých a vyhrotených sporov. Všetci vlastníci a užívatelia by sa mali správať tak, aby v čo najmenšej miere zasahovali do práv svojich susedov. Každé konanie by malo byť v súlade s dobrými mravmi, s mierou určitej spoločenskej únosnosti a vzájomnej tolerancie. Uplatňovanie a posúdenie sporov v susedských vzťahoch je potrebné vykladať predovšetkým v súlade so zásadou ekvity. Vzájomné konanie alebo opomenutie medzi susedmi nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Pre porušenie pravidla správania sa predpokladá, aby rozpor s dobrými mravmi bol dostatočne výrazný, spoločensky jasný a zrozumiteľný. Právny poriadok poskytuje rôzne druhy právnej ochrany. Dožadovanie sa ochrany by však malo sledovať určitý stupeň, a to podľa závažnosti konkrétneho zásahu. Nebude vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde, ak je túto ochranu možné poskytnúť prostredníctvom iných orgánov, ako sú napríklad obce. Súdna ochrana by mala byť až posledným stupňom ochrany porušených práv. Štátne orgány ako aj samotní účastníci právnych vzťahov, by sa mali prioritne usilovať o riešenie sporov vzájomnou dohodou, nakoľko je v praxi najjednoduchším a najnenáročnejším prostriedkom. V prípade, ak toto riešenie zlyhá, je na mieste uplatniť represívne opatrenia voči konaniu vlastníka (užívateľa) nehnuteľnosti zo strany autoritatívneho, t. j. nadradeného orgánu.
Ako to je so sankciami uloženými na základe domového poriadku bude predmetom II. časti článku.
SPRÁVA DOMOV, BYTOVa ďalších nehnuteľností v Poprade
Aktuálne spravujeme
136
Bytových domov
4280
Bytov
154
Nehnuteľností