Práva a povinnosti vlastníka pri stavebných úpravách v byte.
Ing. Otília Leskovská, Jana Bodocká

Obnova súkromných bytových domov sa od roku 1993 prudko vyvíja a jej obsahom je čoraz širšia škála rekonštrukčných prác. Ak hovoríme o obnove bytového domu, znamená to modernizáciu všetkých prvkov stavby (spoločných častí a spoločných zariadení) použitím modernej technológie, materiálov a systémov, ktoré vyhovujú súčasným požiadavkám s ohľadom na energetickú náročnosť a kvalitu životného prostredia. Teda nie iba výmena starej rúry za rovnakú rúru. Veľmi dobre vieme, že technický stav väčšiny bytových domov bol v čase prevodu do osobného vlastníctva zanedbaný a ťarcha obnovy tak ostala na vlastníkoch.

Nezávisle od obnovy bytových domov ako stavebných celkov existuje aj obnova bytov, ktorá sa začala omnoho skôr – zvyčajne hneď po odkúpení bytu do osobného vlastníctva. V tomto okamihu si nový vlastník uvedomil, že všetky práce si už musí urobiť sám. Možno však nie všetci vlastníci bytov poznali aj právne podmienky stavebných úprav v byte a často ich robili bez komunikácie so správcom domu alebo spoločenstvom vlastníkov bytov, o ohlásení na stavebnom úrade ani nehovoriac.

Vlastník si po odkúpení bytu zväčša myslí, že si vo vlastnom byte môže robiť, čo chce. No nie je to celkom tak. Je potrebné si uvedomiť, že byt je súčasťou bytového domu, konštrukčné prvky bytu sú konštrukčnými prvkami celého domu a naopak. To znamená, že zásah do konštrukčného prvku bytu má v menšom alebo väčšom rozsahu vplyv na všetky ostatné konštrukčné prvky v dome. Ústava Slovenskej republiky chráni majetkové práva jednotlivca, avšak iba do tej miery, kým neohrozujú majetok iných občanov, čo je v bytovom dome celkom reálnym a častým úkazom. Vlastník bytu je podielovým spoluvlastníkom spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva, zastavaného a priľahlého pozemku, z čoho mu vyplývajú práva a povinnosti ustanovené zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon).

Zákon ustanovuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov hlavne v § 11 Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorým sa jednoznačne vymedzujú hranice, v rámci ktorých môže vlastník bytu postupovať pri realizácii stavebných úprav vo svojom byte.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 11 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný byt a nebytový priestor v dome udržiavať na svoje náklady v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať jeho údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.

(3) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu, alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo o montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt.

(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať také úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu, alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

(6 )Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv „a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie“.

(7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia.5a) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody.

(8) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.

(9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.

Povinnosti vlastníka k stavebnému úradu.

Vlastník bytu, ktorý pripravuje obnovu, rekonštrukciu, resp. akékoľvek stavebné úpravy v byte, si musí byť vedomý toho, že niektoré zásahy je povinný ohlásiť na stavebnom úrade a pri niektorých potrebuje požiadať stavebný úrad o rozhodnutie o povolení stavebných úprav. Ak zasahuje do nosných stavebných konštrukcií, potrebuje aj posudok oprávneného statika. Musí osloviť príslušný stavebný úrad, v pôsobnosti ktorého sa byt nachádza, a zistiť, ako má postupovať, aby sa vyhol prípadným problémom.

Ak vlastník bytu realizuje úpravy v byte, ktoré podliehajú ohlasovacej povinnosti alebo stavebnému povoleniu, musí v prvom rade požiadať o vyjadrenie k stavebným úpravám správcu domu alebo predsedu spoločenstva.

Na otázky o povinnostiach vlastníka bytu k stavebnému úradu odpovedala Ing. Dagmar Zárišová, vedúca
Stavebného úradu mestskej časti Bratislava-Ružinov.
Vlastník sa rozhodne pre stavebnú úpravu svojho bytu. Aký je postup z hľadiska stavebného úradu?

Podľa stavebného zákona sa rozlišujú tri druhy rozsahu stavebných úprav:

1. Udržiavacie práce, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu – predovšetkým opravy a výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien a dverí, údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby(výmena výťahu, klimatizačného zariadenia, vnútorných rozvodov, vykurovacích kotlov a telies), výmena zariaďovacích predmetov (kuchynských liniek, vaní), ako aj maliarske a natieračské práce.

2. Stavebné úpravy, ktoré podliehajú ohláseniu stavebnému úradu – stavebné úpravy pozostávajúce napríklad z búracích prác na deliacich priečkach alebo z výstavby nových priečok, pri ktorých sa musia splniť tri podmienky: nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, nesmú podstatne meniť vzhľad stavby a nesmú meniť účel bývania. Ak len jedna z nich nie je splnená, je potrebné stavebné povolenie.

3. Stavebné úpravy, na ktoré je potrebné povolenie stavebného úradu – najmä búracie práce, pri ktorých vlastníci bytov majú záujem zväčšiť priestorové usporiadanie bytu tým, že odstránia nosnú stenu alebo jej časť a spoja dve miestnosti do jednej. Treba podať žiadosť o stavebné povolenie. Každý vlastník bytu sa musí riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V zmysle tohto zákona musí na stretnutí spoločenstva vlastníkov bytov získať k plánovaných úpravám súhlas väčšiny vlastníkov v dome (pričom jeden hlas sa počíta za jeden byt). Zo schôdze musí byť spísaná zápisnica o hlasovaní. Ak mu spoluvlastníci nepovolia odstrániť nejakú nosnú stenu, žiadať stavebný úrad o povolenie je zbytočné, lebo bez ich súhlasu stavebné povolenie nedostane. Druhou základnou vecou je stanovisko statika, ktorý zodpovedne posúdi, či stavebné úpravy (vybúranie nosnej steny medzi miestnosťami alebo jej častí) sú možné, či neohrozia statiku domu, prípadne život a zdravie ľudí v bytovom dome. Statik spracuje statický posudok. Ak ide o nosnú stenu, sú potrebné aj presné výpočty a súčasťou statického posudku statika má byť aj návrh technických opatrení. Potom sa uskutoční stavebné konanie, ktorého účastníkmi sú všetci vlastníci bytov v dome. V tomto konaní majú podľa stavebného zákona možnosť a právo podávať námietky, ktoré stavebný úrad posúdi, a ak sú opodstatnené, stavebné povolenie nevydá.

Čo sa stane, ak sa vlastník bytu rozhodne pre stavebnú úpravu bez stavebného povolenia?

V prípade, že sa vlastník bytu rozhodne vykonať stavebné úpravy v byte bez stavebného povolenia, a teda aj bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v dome, nastáva zdĺhavý proces, počas ktorého sa skúma, či je možné na takúto stavebnú úpravu vydať dodatočné stavebné povolenie. Výsledkom takéhoto konania môže byť buď vydanie dodatočného stavebného povolenia, alebo stavebný úrad nariadi vlastníkovi bytu uviesť byt do pôvodného stavu. Aj v tomto prípade sa treba riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a doložiť súhlas dostatočnej väčšiny vlastníkov bytov k už zrealizovanej stavebnej úprave. Keď ho vlastník rekonštruovaného bytu v tomto konaní o dodatočnom povolení nepredloží, resp. ak niektorí vlastníci nesúhlasia, ide o občiansko-právnu námietku, o ktorej stavebný úrad nerozhoduje, a preto účastníkov konania odkáže na príslušný súd.

Za zrealizovanie stavebných úprav v byte bez stavebného povolenia stavebný úrad uloží v zmysle stavebného zákona pokutu. Vzhľadom na závažnosť problematiky súvisiacej s takýmito množiacimi sa neoprávnenými a možno aj neodbornými zásahmi do stavieb bytových domov by som chcela apelovať na všetkých vlastníkov bytov a spoluvlastníkov domu, aby k tomu pristupovali zodpovedne. Prevodom vlastníctva bytu neprešli na vlastníka len práva, ale aj povinnosti.

V akej lehote od podania žiadosti vydá stavebný úrad stavebné povolenie?

V zmysle zákona je to lehota 30 až 60 dní, ale lehoty neplynú, ak sa konanie preruší. Ak ide o stavebné konanie, stavebný úrad musí o tomto konaní informovať všetkých vlastníkov bytov. Robí to tzv. verejnou vyhláškou, celý proces je však časovo náročný. Okrem toho majú vlastníci bytov lehotu na vyjadrenie a stavebný úrad musí zozbierať a vyhodnotiť ich vyjadrenia, takže niekedy to trvá aj tri mesiace.

Povinnosti stavebníka

Spoločenstvo (správca) vo svojom písomnom vyjadrení upozorní stavebníka, že pri realizácii stavebných úprav v byte musí postupovať v zmysle stavebného zákona a dodržiavať podmienky, ktoré majú vlastníci bytov dohodnuté v Zmluve o spoločenstve (v Zmluve o výkone správy, v Domovom poriadku alebo iných vnútorných predpisoch a prijatých rozhodnutiach), napríklad takto:

1. Práce, ktoré spôsobujú hluk alebo iným spôsobom narúšajú pokojné užívanie bytov ostatných vlastníkov bytov, môže stavebník vykonávať počas pracovných dní iba v čase od 8. do 18. hod. a v sobotu v čase od 9. do 15. hod. V nedeľu alebo počas dní pracovného pokoja takéto práce vykonávať nesmie.

2. Stavebné úpravy sa musia realizovať na základe projektovej dokumentácie a statického posudku, ak je k stavebným úpravám nevyhnutný.

3. Stavebník musí zabezpečiť okamžitý odvoz vybúraného materiálu, prípadne nábytku či iného odpadu, a to na vlastné náklady a mimo kontajnerov na domový odpad.

4. Pri úprave inštalačnej šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor pri zvislých rozvodoch prístupných z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach. Otvor by mal mať rozmery minimálne 800 × 1 200 mm a mal by byť umiestnený vo výške 200 až 300 mm od podlahy.

5. Pri výmene okien musí stavebník dbať na to, aby firma, ktorá výmenu okien realizuje, nepoškodila zateplenie pri ostení okien, pretože takýmto poškodením môže vzniknúť tepelný most alebo môže zatekať do tepelnoizolačného systému. Stavebník je povinný predložiť spoločenstvu záväzné stanovisko výrobcu a dodávateľa okien, že berie na seba zodpovednosť za prípadné poškodenie tepelnoizolačného systému, ktoré by vzniklo neodborným zásahom pri osadení okien.

6. Stavebník musí použiť rovnakú vonkajšiu farebnú úpravu okien a balkónových dverí, aká je použitá na celom bytovom dome.

7. Stavebník nesmie meniť tvar okien a balkónových dverí.

8. Stavebník nesmie zasahovať do fasády domu nad rámec nutných úprav pri výmene okien.

9. Pri vytváraní otvoru do nosnej konštrukcie musí stavebník doložiť statický posudok zohľadňujúci vplyv otvoru na všetky nosné konštrukcie v bytoch nad a pod otvorom, nie iba v predmetnom byte.

10. Spoločné priestory, cez ktoré bude stavebník prenášať stavebný materiál, musí pri znečistení ihneď upratať, aby sa nečistoty neroznášali do ostatných bytov.

11. Stavebník nesmie skladovať stavebný materiál v spoločných priestoroch.

12. Stavebník nesmie prenášať ťažké a veľké predmety osobným výťahom.

13. Pri použití nákladného výťahu na prevoz stavebného materiálu a zariadení musí stavebník alebo ním poverení pracovníci realizujúci stavebné úpravy v byte použiť podložku pod materiál alebo zariadenie tak, aby nedošlo k poškodeniu podlahy. Zároveň musí dbať na to, aby sa nepoškodili ostatné časti výťahu (steny, strop, vonkajšie a vnútorné dvere, ovládacie panely) a aby nedošlo k preťaženiu výťahu.

14. Stavebník musí dodržať ďalšie podmienky určené príslušným stavebným úradom.

Záver

Prax prináša rôzne skúsenosti s postupom vlastníkov pri realizácii stavebných úprav v bytoch, žiaľ, mnohé z nich sa premietnu aj do neriešiteľných súdnych sporov.
Príkladom môže byť nasledujúci postup: V bytovom dome si jeden z vlastníkov bytov dal vypracovať statický posudok na vytvorenie otvoru v nosnej konštrukcii, vybavil si stavebné povolenie a otvor zrealizoval v súlade s platnou legislatívou. Stavebné práce boli vykonané odborne, po istom čase však popraskala stropná konštrukcia v upravenom byte. Počas súdneho sporu vyšlo najavo, že rovnaký otvor bol vytvorený aj v bytoch nad aj pod týmto bytom, tieto úpravy sa však vykonali bez vedomia správcu, bez statického posudku a stavebného povolenia. O tom, kto je za vznik tejto škody zodpovedný a povinný ju odstrániť na svoje náklady, rozhodne súd. Pri serióz­nom prístupe všetkých stavebníkov by takáto škoda nevznikla. A práve to si musí každý vlastník uvedomiť. Akýkoľvek neoprávnený alebo nesprávny zásah do stavebných konštrukcií bytového domu môže poškodiť alebo znehodnotiť nielen jeho byt, ale aj byty ostatných spoluvlastníkov v bytovom dome.

Správca alebo spoločenstvo o úpravách nerozhoduje, teda ich ani nepovoľuje, iba sa k nim vyjadruje nasledovne:
Spoločenstvo (správca) bytového domu … nemá námietky k stavebným úpravám v byte č. … na …. poschodí bytového domu ……….. č. ……